7月3日，南海区全域土地综合整治上半年工作推进会举行。会上，各镇街集中亮出“期中成绩单”，都剑指同一个命题——破解空间瓶颈，拓展有效空间。
对桂城而言，这道题的分量格外重。
作为中心城区，桂城的土地开发强度已达74.6%，意味着传统增量扩张的路子早已走不通。但随着广佛全域同城深化、临广片区建设提速，一个判断愈发清晰：有效空间，就是桂城谈合作、引资源、融要素的最大底气。
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拓空间：把“底气”攥在自己手里
74.6%，是桂城的土地开发强度，也是发展的现实红线。
向外要地已无可能，辖区内土地碎片化严重。地方要发展，有效空间很重要，困局面前，桂城的选择是：用制度创新，把更多产业用地的主动权掌控在自己手中。
上半年，桂城在多个重点项目上实现突破。成效背后，是一套精准有力的组合拳。
如何理解这套组合拳？可以从具体项目中窥见一二。
如林岳附属产业园土地整备，便是运用了“货币+指标+物业”的三维征地补偿体系。这意味着，在土地开发过程中，村集体不再“一锤子买卖”式分光补偿款，而是能同时兼顾当下收益和长远收益，更能减轻项目推进的前期资金压力。
新濠文旅项目。
新濠文旅项目则推行政府统筹主导、国资一级开发做地模式。即通过有机串联政府的统筹力、国资的执行力、市场的配置力，对原来的低效地块实施统一土地一级开发整理，由此成功整合收储和出让108亩土地，实现土地增值与城市提质的双向赋能。
而对于盘活闲置国有土地，桂城则积极采取1.5级土地开发模式。土地1.5级开发，是指政府将基础设施完备、未纳入近期土地出让计划、潜在价值较高的地块，租赁给承租人进行过渡性开发利用，待开发条件成熟后，政府按约定收回土地并按远景规划实施。
如千灯湖演艺中心项目，桂城便针对其新业态前期投入大的特点，试水1.5级土地开发模式，降低企业拿地门槛和投资成本。
“三维补偿体系”减轻政府资金压力、“国资做地”破解土地碎片化难题、“1.5级开发”降低企业拿地门槛——三招齐发，桂城正把片区发展的主动权牢牢抓在手里。
值得一提的是，在上半年，平南顺利旧村项目以“国资做地+改造权公开交易+八成货币两成物业补偿”组合拳，将97.55亩零散集体用地整合为总建筑面积达35万平方米的连片载体。
还有更早启动的南海睿创中心项目，作为南海改造权公开交易首宗案例，已实现“拆除即交地、交地即动工”，将建成超25万平方米科创基地，达产后年产值超30亿元。这些都是桂城在全域土地综合整治中积累的“实战经验”。
南海睿创中心项目效果图。
闯新路：下半年攻坚力度不减
空间的瓶颈不会自己消失，要在74.6%的高开发强度下继续“挤”出新空间，只能靠加大制度创新的力度。
上半年探了路、开了局，下半年的攻坚，桂城的调子很明确：目标不变、力度不减、标准不降，通过持续探索土地征收和土地收储模式新招，预计新增整备土地超440亩。
平洲工业园拆除现场。
探索“集转国”模式——200亩。
这是桂城下半年最值得期待的制度创新，也是贡献量最大的一块——预计新增整备200亩。
村级留用地是保障村民长远收益、推动乡村振兴的“金钥匙”。但随着城市化进程的加快，这把“钥匙”却“锈”了——
村集体缺产业视野、缺招商能力，使宝地成“沉睡地”“低效地”；再加上历史遗留的权属纠纷，有些地块还形成了难开发的“打结地”。
“集转国”模式，就是要把这盘棋走活。针对国有划拨的村集体留用地，桂城将探索“部分出让、部分自建”的开发方式：村集体出钱定制化建设，政府出面招商引资，工业载体可租可售，长短期收益平衡兼顾。同时，产业空间布局利用的主动权也攥在了政府手里，确保每一亩土地都服务于区域发展大局。
深化国资做地模式——172亩。
下半年，桂城将延续“政府统筹、国资主导、市场化运作”的成熟机制，紧扣村级工业园升级改造需求，啃下土地碎片化、权属复杂、资金承压这三块“硬骨头”，高效盘活存量土地，为产业升级、城市更新和重大项目落地提供连片空间保障。
优化征收补偿体系——70亩。
下半年，桂城将持续优化“货币+指标+物业”三维补偿体系，针对不同村集体和产业主体的诉求，推出灵活组合的补偿方案，预计为新质生产力布局拓展有效空间70亩。
元股证券:ygzq.hk引资源：让好空间匹配好项目
但空间的价值，最终要靠项目兑现。
桂城拓展有效空间，从来不是为了“储地”，而是为了让好项目落得下、长得大。林岳附属产业园、千灯湖演艺中心、新濠文旅项目——每一个都是空间与项目的精准匹配。一宗宗地块的整备，就是在一寸寸地夯实谈判桌上的筹码。
空间只是容器，关键在于容器里能装下什么。桂城的逻辑是：以有效空间为支点，撬动资本、产业、人才等要素加速集聚。
资本要素在涌入。平洲工业园产业安置房项目，央企中建国际愿意全额投资、整体开发，看中的正是广佛黄金区位上的连片产业空间。
产业要素在集聚。桂城统筹750万平方米产业载体，以宏旺、海天、瀚蓝等链主企业为磁极，吸引上下游集聚，让产业链在空间内“生长”而非简单“摆放”。
小空间的资源吸附力同样不可小觑。“五一”期间，江滨社区以“魅力3D墙绘”微改造吸引近8万人次打卡，引入主理人摊档超50个，带动周边消费增长约200%；夏南一社区闲置农田变身为窑烤面包主题空间，成为CBD休闲新去处。
江滨社区平洲湾3D涂鸦改造前后。
主理人经济在桂城乡村、街头的兴起，证明有效空间不在于大小，而在于能否精准匹配新人群、新业态的需求。当老旧空间都能变成“引力场”，桂城的资源吸附能力就有了最生动的注脚。
好空间匹配好项目，好项目反哺空间价值。这是桂城的逻辑，也是中心城区在寸金尺土中突围的底气所在。
炒股杠杆平台来源：南海融媒（记者：黄晴雯）
编辑：佛山新闻网 游小彤
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